Начальник отдела по управлению муниципальным имуществом Сатеник Булгадарян проинформировала об изменениях, которые нас ожидают в 2023 году.
Федеральный закон от 14.07.2022 №316-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменил положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
С 1 января 2023 года для арендаторов земельных участков из земель сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона №101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:
— сдавать арендованный участок в субаренду;
— передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
— передавать арендные права в залог;
— вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества, общества;
— использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
1. Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства
До 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов, а органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.
Ранее законодательство разрешало с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору третьему лицу.
2. Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов
В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов. В результате мелким и средним хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходилось конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными холдингами.
С 1 января 2023 года эта проблема будет решена. Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст. 10.1 ЗК), договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет.
(До 01 января 2023 года можно было сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет, а для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года).
Чтобы получить землю без торгов в 2023 году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах, администрация будет рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.
3. Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов
Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК, с 1 марта 2023 года к ним добавятся еще два:
— Площадь участка, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует установленным законом субъекта РФ предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности
— Участок уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее
4. Новый порядок определения земельных долей
С 1 марта 2023 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.
Новый порядок упростит выдел земельных участков в счет долей. Станет проще принимать решения о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности и исчислять земельный налог, который должны уплатить правообладатели долей.
С 1 марта 2025 года будут введены новые формулы расчета размеров земельных долей.
С 1 марта 2025 года изменятся правила для органов МСУ поселений, муниципальных и городских округов. Они должны будут перевести размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь. Например, в случае, если к тому времени этого не сделают участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения. Орган МСУ должен будет своим решением утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок. А затем подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН.
2. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2022 №2536 установлены особенности регулирования земельных правоотношений в 2023 году.
В основном, особенности регулирования земельных правоотношений в 2023 году аналогичны особенностям, которые установлены на 2022 год постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629.
Но есть ряд изменений:
В 2023 году допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в случае, если такой земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов социальной инфраструктуры. В том числе, если размещение объекта социнфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.
В 2023 году допускается продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, госсобственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду. При условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка.
В 2023 году отменено положение о том, что уполномоченный орган власти в срок не более 10 календарных дней должен предпринять ряд указанных действий, если не поступило заявлений от граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе. Речь идет об особенностях предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
С.Б. Булгадарян, начальник отдела по управлению
муниципальным имуществом и земельными ресурсами